4-2- اختلاف در فسخ اجاره

4-2- اختلاف در فسخ اجاره

اختیار فسخ قرارداد، امتیازی است که قانون به صاحب ‌آن می‌دهد تا به دلخواه از آن استفاده کند. مبنای اصلی این اختیار که بر پایه­ي غلبه، یکی از دو اصل «حکومت اراده» و «لا ضرر» است، در همه حال چهره­ي حمایتی و خصوصی دارد و در زمره‌ي حقوق طرفین عقد قرار دارد[1].

اِعمال حق فسخ از ناحیه‌ی یکی از متعاقدین و فسخ اجاره، متوقف بر ثبوت آن حق برای وی است.

 

4-2-1- اختلاف در ثبوت خیار

هرگاه یکی از طرفین عقد اجاره به استناد حق خیار، اعمال خیار نماید و قرارداد را فسخ کند در حالی که طرف مقابل وی، چنین حقی را به رسمیت نمی‌شناسد تکلیف چیست؟

درست است که حق خیار با اعلام اراده و دلخواه صاحب آن صورت می‌پذیرد و دادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد،[2] با وجود این نقش دادگاه را در تمیز حق و رفع اختلاف نباید فراموش کرد. قرارداد عمل حقوقی است که به یقین انجام شده‌است. این وجود یقینی نیاز به زوال یقینی نیز دارد. یقین زمانی حاصل می‌شود که یا دو طرف درباره‌ی آن توافق داشته باشند یا مقام رسمی شرایط ایجاد حق خیار و اجرای به هنگام و درست آن را احراز و اعلام نماید. چرا که طرف قرارداد به سادگی از پیمان دست نمی‌کشد و تسلیم اراده­ي صاحب خیار نمی­ شود.[3] پس صاحب خیار در عمل ناچار است ادعای خود را از آن جهت که مخالف اصل لزوم قراردادهاست اثبات نماید و در صورت اثبات ادعا و احراز شرایط درستی اجرای آن، اجرای آثار فسخ عقد را از دادگاه بخواهد و گرنه قول منكر به ضمیمه­ي سوگندش مقدم می‌شود.

بی‌گمان حکمی که به نفع مدعی خیار صادر می‌شود چهره­ي اعلامی دارد و چیزی بر اعتبار فسخ انجام شده نمی‌افزاید. ولی در مرحله­ي اثبات، به اختلافی که درباره­ي وجود حق و زمان و شیوه‌ی اجرای آن بروز کرده پایان می‌بخشد. اما آثاری که بر اِعمال خیار مترتب است از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

اثر مهم اجرای خیار، انحلال عقد اجاره است ولی این اثر به انحلال قرارداد محدود نمی‌شود، آثار به جا مانده از عقد را تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نزند باز می‌گرداند. بررسی بیش‌تر این آثار در دو مرحله، مورد بحث قرار می‌گیرد.

 

 4-2-1-1-  اثر فسخ قبل از انجام کار و در اثناء كار

هرگاه قبل از انجام کار، قرارداد فسخ شود اجیر مستحق اجرت نخواهد بود. اما زمانی که قرارداد در اثناء کار فسخ گردد، بین فقها[4]مشهور است که اجرت‌المسمی به نسبت کاری که انجام گرفته، به اجیر تعلق می‌گیرد و عقد نسبت به بقیه­ي قرارداد که انجام نشده است منفسخ می‌گردد و در واقع، فسخ اجاره با تبعيض صورت می‌گیرد.

در این‌که چرا عقد نسبت به گذشته منفسخ نمی‌گردد چنین استدلال شده است:

اولاً: فسخ همچنان که از نامش نیز پیداست از زمان حدوثش می‌تواند موثر باشد نه از زمان حدوث عقد.[5]

ثانیاً: منفعتی‌که متعلق به عقد اجاره است از آن جهت‌که تدریجی‌الحصول است با تکثر زمان متکثر می‌گردد و همین امر منجر به انحلال عقد به اجزاء بی‌شمار شده و پیوستگی لحظه‌ها را به عنوان یک مجموعه از بین می‌برد به گونه‌ای که فسخ عقد نسبت به باقیمانده، مستلزم فسخ آن نسبت به گذشته نیست.[6]

ثالثاً: ارتکاز عرفی، فسخ اجاره را ناظر به آینده می‌بیند بدون این که به گذشته اثر کند.[7]

لیکن غیر از نظر مشهور، نظر دیگری نیز هست و آن این‌که هنگام فسخ، مستأجر به تمام اجرت‌المسمی رجوع می‌کند و اجرت‌المثل را نسبت به آنچه گذشته است پرداخت می کند. زیرا عقد امر واحد و غیر قابل تبعیض با فسخ است.[8]

حکم فسخ قرارداد در اثناء عمل، بنابر هر دو وجه (ثبوت اجرت‌المسمی یا اجرت المثل به مقدارآنچه‌که عمل کرده‌است) مربوط به حالتی است‌که متعلق اجاره، نتیجه‌ي عمل یا مجموع من‌حیث‌المجموع نباشد.[9] اما اگر متعلق اجاره، نتیجه­ي عمل (مانند رساندن مسافر به مقصد) یا مجموع  عمل من‌حیث‌المجموع (مانند نماز خواندن) باشد و در اثناء عمل، قرارداد فسخ شود، بعضی از فقها بین فسخ اجیر در اثناء عمل و فسخ مستأجر تفصیل قائل شده‌اند:

1) هرگاه اجیر خیار فسخ داشته باشد و در اثناء کار قرارداد را فسخ کند مستحق اجرت نخواهد بود زیرا او خودش بر هدر دادن عملش اقدام کرده‌است و به حسب فرض کار وی متعلق اجاره نمی‌باشد. بنابراين دلیلي بر ضمان مستأجر وجود ندارد. اما اگر مستأجر خیار فسخ داشته‌باشد و قرارداد را فسخ کند، اجیر به جهت احترام کار مسلم، مستحق اجرت‌المثل مقدار کاری است که انجام داده‌است مخصوصاً زمانی که خیار مستأجر از باب شرط نباشد. برخلاف فرض اول که اجیر آگاهانه با فسخ عقد عملش را تباه کرده می‌باشد، در این فرض مستأجر موظف به پرداخت اجرت مجموع من‌حیث‌المجموع خواهد بود.[10]

بیش‌تر فقهاء[11] بدون این که فرقی بین اجیر و مستأجر در فسخ بگذارند با تفصیل مذکور مخالفت کرده و گفته‌اند که اجیر نمی‌تواند به اجرت‌المثل رجوع کند و تمسک به قاعده‌ی‌ احترام هم در این­جا معنا ندارد. زیرا مستأجر کاری را که باعث ایجاد سبب ضمان شود مانند اتلاف یا امر یا . . . انجام نداده‌ است. الا این که فرض ما این است که متعلق اجاره مجموع بما هو المجموع بوده و دستور مستأجر به کاری که انجام گرفته است تعلق نگرفته و نهایت امر این که مستأجر با اعمال حق فسخ، فرصت اتمام عمل را از دست اجیر گرفته‌است و درواقع موضوع استحقاق اجرت اجیر را از بین برده‌است نه این که مال اجیر را تلف کرده ‌باشد تا قاعده‌ی احترام جاری گردد.[12]

اما نباید فراموش کرد که شروع به کار کردن اجیر و از بین رفتن فرصت انجام کار به دستور مستأجر و به مقتضای اجاره بوده است، پس مستأجر ضامن قیمت کار انجام شده‌است حتی اگر به وسیله‌ی عقد ضمانت نشده‌ باشد و از بین رفتن فرصت اجیر در سيره­ي عقلا و متشرعه هدر کردن است.[13]

همچنین اگر متعلق اجاره، چیزی باشد که اتمام آن بعد از شروع واجب است مانند حج، بنابر وجوب اتمامش یا نماز بنابر حرمت  قطع آن، و در اثناء عمل فسخ گردد، دو قول در مسأله  هست.

1) فسخ در اثناء عمل مانند فسخ  بعد از عمل است و فرقی نمی‌کند که دستور مستأجر به تمام عمل تعلق گرفته باشد یا به شروع عمل، چراکه طبق فرض، اجیر با شروع عمل شرعاً ناگزیر است آن را به اتمـام برساند. بنابراین طبق سیره­ي عقلا دستور مستـأجر از موجبات ضمان محسوب می‌شود.[14]

2) اجاره، وجوب اتمام عمل را اقتضا نمی‌کند بلکه وجوب اتمام آن تکلیف مستقلی است بنابراین دلیلی بر ضمان مستأجر در مابقی عمل وجود ندارد مخصوصاً اگر فاسخ، اجیر باشد[15].

 

4-2-1-2-  اثر فسخ بعد از انجام کار

هرگاه عقد اجاره بعد از تمام شدن کار اجیر فسخ گردد، اجیر اجرت‌المسمی را مطالبه می‌کند، و مستأجر وظیفه دارد اجرت‌المثل آن چه را که استیفاء کرده است پرداخت نماید[16]زیرا استیفاء منفعت یا کار به نحو ضمان واقع شده است. پس زمانی که ضمان مستأجر نسبت به پرداخت اجرت‌المسمی به وسیله‌ی فسخ عقد از بین برود، پرداخت اجرت‌المثل تعیّن پیدا می‌کند.[17]

 

4-3- اختلاف در انفساخ اجاره

انحلال قهري عقد كه از آن به انفساخ ياد مي­شود يكي از راه­هاي خاتمه­ي قرارداد است.[18] قهری بودن انحلال بدین معنی است که عقد بدون این که نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می‌رود و حق انتخاب برای یکی از دو طرف یا دادگاه باقی نمی‌ماند. قهری بودن انحلال در انفساخ وصفی است که آن را از اقاله و فسخ متمایز می‌سازد.

عواملی که سبب انفساخ عقد اجاره پس از انعقاد صحيح آن می‌گردد می‌تواند ناشی از اراده­ي طرفین یا حکم قانون‌گذار باشد. ناگفته نماندکه قهری بودن انحلال منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد زیرا طرفین می‌توانند توافق‌کنند که در صورت جمع آمدن شرایطی در آینده عقد منحل شود که ازآن به شرط فاسخ یاد می‌شود.[19] در جایی نیز که وضعيت و شرايط خاصي در خارج بروز مي‌كند و مانع انجام قرارداد مي­شود و انفساخ از حکم قانون‌گذار نشأت مي‌گيرد، در اين حالت نيز از تحلیل حکم چنین برمی‌آید که قانون‌گذار اراده­ي مفروض و ضمنی دو طرف را اجرا می‌کند.

در این‌جا از بیان شرط فاسخ صرف نظر می‌کنیم چرا که اختلاف در شرط فاسخ به اختلاف در وجود شرط که سابقاً مورد بحث واقع شده‌است برمي‌گردد. بنابراين موارد ديگري كه انفساخ در آن­ها تحقق مي­يابد مورد بررسی قرار می‌گیرد. از جمله این موارد می‌توان به موت اجیر، تعذر عمل اجیر، تلف محل اجاره و ترک عمل اشاره کرد.

البته عده‌ای از حقوق‌دانان موارد مذکور را در ذیل بطلان اجاره مورد بحث قرار داده‌اند. به نظر آنان به کار بردن اصطلاح بطلان با طبیعت اجاره و اثر آن سازگارتر است زیرا اثر اجاره، تملیک تدریجی منفعت است و هرگاه پس از انعقاد عقد به طور صحیح، برخی از شرایط صحت عقد مانند قدرت بر تسلیم، مفقود شود و معلوم می‌شود که تملیک از آغاز نسبت به بقیه­ي مدت باطل بوده است[20].

قانون مدنی در ماده‌ی 496 مقرر می‌دارد: «عقد اجاره به واسطه‌ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود» و در ماده‌ی 483 مقرر می‌دارد: «اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه‌ی حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره منفسخ می‌شود و . . . » قانون‌گذار در بیان مقصود خود از هر دو اصطلاح بطلان و انفساخ استفاده کرده‌است در حالی که اثر انحلال در هر دو ناظر به آینده است.

گفته شده است: بطلان ناظر به شرایط اساسی صحت عقد و فقدان اثر حقوقی از ابتدا است. بنابراین بطلانِ قرارداد، مشمول فقدان آن دسته از شرایطی که نظارت بر بعد عقد دارند نمی‌شود‌، هر چند قانون‌گذار در مواردی مانند ماده‌ی 496 و 497 به تسامح از لفظ بطلان در غیر ماوضع‌له استفاده کرده ‌است.[21] چرا که انحلال عقد طبق مادتین فوق، منصرف به وقوع امر یا حدوث مانع، پس از انعقاد عقد به نحو صحیح است و حکم دادگاه در خصوص بطلان، بر خلاف انفساخ اثر کشفی دارد یعنی دادگاه بررسی می‌کند که آیا ارکان و عناصر متشکله به طور صحیح تحقق یافته است یا خیر.

با توجه به نکات بالا، به نظر می‌رسد بیان اصطلاح انفساخ با توجه به مفهوم و اثر آن،  منطقی باشد یا لااقل بگوییم مراد ما از انفساخ در این بحث اعم از انفساخ و انکشاف بطلان است همچنان که عده‌ای بر این راه رفته‌اند[22].

 

4-3-1- اختلاف در انفساخ عقد به جهت مرگ اجیر

هرگاه بعد از انعقاد قرارداد اجاره و قبل از انجام عمل یا در اثناء عمل، اجیر از دنیا برود و مستأجر انجام تعهد اجیر را از وراث وی مطالبه نماید و وراث متوفی به انفساخ عقد استناد نمایند، بیان حل این اختلاف چگونه است؟

در اصل قرارداد و همچنین انجام نشدن تعهد، بین مستأجر و وراث اجیر اختلافی وجود ندارد، اختلاف آن‌ها مربوط به این است که آیا وراث به عنوان قائم مقام اجیر وظیفه دارندکه از ترکه‌ی وی موجبات انجام تعهد را فراهم‌آورند یا این که عقد منفسخ شده و ورثه در قبال انجام عقد تعهدی ندارند و فقط باید به آثار مترتب بر انفساخ ترتیب اثر دهند؟

بنابراین مستأجر مدعی استحقاق مطالبه‌ی عمل است و وراث اجیر هم مدعی وجود شرایط انفساخ در عقد هستند. بنابراین‌که استحقاق مستأجر نسبت به عمل، مورد قبول طرف مقابل نیز هست بنابراین وراث اجیر باید وجود شرایط انفساخ را اثبات نمایند تا دادگاه انفساخ عقد را اعلام نماید. براي اثبات انفساخ لازم است اثبات گردد که متعلق  اجاره، عملِ خاصِ‌ اجیر و به شرط مباشرت وی بوده‌است همچنان که بعضی از فقها[23] در چنین حالتی حکم به انفساخ عقد اجاره کرده‌اند.

البته در مسأله فروض قابل توجهی هست که می‌توان وظیفه‌ی وراث را بر اساس آن تعیین کرد.

– هرگاه متعلق اجاره مقید به مدت معینی باشد و اجیر قبل از آن مدت یا در اثناء مدت بمیرد یا این که اجاره مطلق باشد و مرگ اجیر بلافاصله بعد از عقد اتفاق بیفتد و همچنین اگر مرگ اجیر بعد از گذشتن مدتی باشد که برای انجام عمل کفایت می‌کند، اجاره باطل می‌شود نه این‌که منفسخ ‌شود. اما اگر عقد مطلق باشد یا مقید به زمانی طولانی باشد و مدت زمانی بگذرد که در آن مدت اجیر می توانسته کار را انجام دهد ولی به تأخیر بیندازد و سپس از دنیا برود دلیلی بر بطلان یا انفساخ عقد وجود ندارد. نهایت این‌که گفته می‌شود با عارض شدن مرگ انجام عمل متعذر شده و تبدیل به بدل می‌شود و از آن جهت که عدم تسلیم از موجبات خیار است پس مستأجر می‌تواند عقد را فسخ و به اجرت‌المسمی رجوع نماید.[24]

  • هرگاه متعلق اجاره، عملی در ذمه‌ي اجیر باشد و شرط مباشرت نیز نشده‌باشد، اجاره با مرگ اجیر منفسخ نمی‌شود بلکه از ترکه­­ي وی استيفاء می‌گردد. به این صورت که فرد دیگری برای انجام آن عمل اجیر می‌شود و اجرت وی از ترکه­ي میت پرداخت می‌شود.[25]
  • در صورت مرگ زنی که برای شیر دادن اجیر شده‌است، تصریح شده که قیمت شیر دادن (اجرت‌المثل) از ترکه‌ی میت خارج و به مستأجر پرداخت می‌گردد.[26] در انتقاد از این نظر گفته ‌شده ‌است که وقتی امکان دارد با اجیر گرفتن دیگری، عملی که ذمه‌ی فرد به آن مشغول شده‌است دفع شود، دلیلی بر پرداخت قیمت (بدل) وجود ندارد. بله اگر فرض شود که اجیر در آن کار منحصر بوده و غیر او یافت نشود‌ حکم به انفساخ وجیه است.[27]

[1] – همان، ص 66 و 67.

[2]- الحسن بن علي بن المطهر ، علامه حلی، تذکره ، ج 11، ص 61 ، مسئله 250

[3] – ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج 5، ص 70.

[4]- سید محمد کاظم طباطبایی یزدی، العروه الوثقی، ج 5، ص 41، مسأله  11، سید محسن حکیم، مستمسک العروه الوثقی، ج 12، ص 51-  شيخ محمد حسن ، جواهر الکلام ، ج 27، ص 278 و 279.، ج 12، ص 51. در مورد استناد این نظر به مشهور مراجعه شود به: شرایع الاسلام، ج 2، ص183، جامع المقاصد، ج7، ص225و226 – شیخ محمدحسن نجفی، جواهر الکلام، ج27، ص278و279.

[5]-  سید ابوالقاسم خویی، مستند العروه (الاجاره)، ص 179

[6]-  شیخ محمد حسین، اصفهانی، بحوث فی الفقه (الاجاره)، ص 174

[7] – سید محسن حکیم، مستمسک العروه الوثقی، ج 12، ص 52- ناصر کاتوزیان، عقود معین، ج 5، ص82.

[8] – سید محمد کاظم طباطبایی یزدی، العروه الوثقی، ج 5، ص 41و42و 45و 47 تعلیقه نائینی.

[9]- همان، ص 130

[10] – سید محسن حکیم، مستمسک العروه الوثقی، ج 12، ص 211 و 212.

[11] – سید محمد کاظم طباطبایی، العروه الوثقی (محشي) ،ج 5، ص 131، تعلیقه‌ی فیروزآبادی، شیرازی، خمینی، گلپایگانی، خویی.

[12] – سید ابوالقاسم خویی، مستند العروه (الاجاره)، ص 478.

[13] – موسوعه الفقه الاسلامی طبقاً لمذهب اهل بیت (ع)، ج 4، ص 386.

[14] – سید ابوالقاسم خویی، مستند العروه (الاجاره)، ص 478.

[15]  – سید محسن حکیم، مستمسک العروه، ج 12، ص 209، سید محمد کاظم طباطبایی، العروه الوثقی، ج 5، ص 131، تعلیقه خویی (آیةالله خویی در مستند العروه الوثقی، ص 478، قائل به قول اول شده و قول صاحب عروه را اختیار کرده‌اند).

[16] – سید محمد كاظم طباطبایی یزدی، همان، ص 130.

[17] – سید محسن حكيم ، همان، ص 208.

[18]  – محمدجعفر جعفري لنگرودي، ترمينولوژي حقوق ، ص95

[19] – ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج 5، ص 399 و 400.

[20] – حسن امامی، حقوق مدنی، ج 2، ص 52.

[21] – بهرام بهرامی، عقد اجاره کاربردی (بررسی تحلیلي و تطبیقی)، چاپ دوم، تهران، انتشارات نگاه بيّنه، 1383، ص 178.

[22]- موسسة دائرة معارف الفقه الاسلامی، موسوعة الفقه الاسلامی طبقاً لمذهب اهل بیت (ع)،ج4، ص 388.

[23]- محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج 27، ص 212- سید محمد کاظم طباطبایی یزدی، العروه‌الوثقی، ج 5، ص 29و30.

[24] – سید ابوالقاسم خویی، مستند العروة (الاجاره)، ص 134-136.

[25]- محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج 27،ص 299- زین الدین بن علی العاملی (شهید ثانی)، مسالک ، ج 5، ص 210، سید محمد کاظم طباطبایی، العروه الوثقی، ج 5، ص 30.

[26] – حسن بن یوسف بن علی بن المطهر(علامه حلی)، قواعد، ج 2، ص 292

[27] – محمدحسن نجفی، همان- سید ابوالقاسم خویی، همان، ص 369.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *